“공사비 검증만으론 안 됩니다… 지역주택조합, 구조부터 바로잡아야”

최근 국토교통부는 전국 지역주택조합을 대상으로 공사비 인상 등 분담금 증가에 대한 검증제도를 도입하겠다고 밝혔다. 이에 따라 일부에서는 “조합원 보호를 위한 첫걸음”이라는 긍정적 반응도 있지만, 일선에서는 “겉핥기식 접근”이라는 비판이 나오고 있다.

특히 지역주택조합 현장을 가장 잘 아는 전문가들은 공사비 검증 이전에, 사업지연과 구조적 비효율성을 초래하는 주택법 개정이 선행돼야 한다고 입을 모은다.

“공사비가 왜 오르는지, 국회는 알고나 있나”

지역주택조합 연합회 관계자는 “공사비 검증만 도입하면 모든 게 해결된다는 식은 착각”이라고 일침을 가했다.

“공사비 인상은 시공사의 일방적인 횡포 때문이 아닙니다. 자재비·인건비 상승, 중대재해처벌법 시행, 주 52시간제 확대 등 정부 정책과 외부 여건 변화가 맞물려 생긴 결과죠. 그런데 조합원들은 몇 년 전 조합원 모집 당시에 안내받은 공사비 기준을 그대로 믿고 있고, 조합은 사업 지연으로 착공이 늦어져 현실과 괴리가 커지는 겁니다.”

문제는 이 공사비 격차가 결국 분담금 인상으로 이어져 조합원 반발과 사업 중단으로 귀결되는 사례가 많다는 것이다. 그러나 현재 국회는 이런 구조적 원인 분석보다 눈에 보이는 공사비 검증제도 도입에만 몰두하고 있다는 게 현장의 시각이다.

“정말 필요한 건 주택법 개정과 제도 정상화”

최근 전국지역주택조합연합회는 실효성 있는 법 개정을 촉구하며 국회에 주택법 일부 개정안을 건의한 바 있다. 핵심은 두 가지다.

1. 사업계획승인 요건 완화(토지확보율 95% → 80%)

2. 지주조합원 제도 도입(토지등소유자가 조합원으로 참여할 수 있도록 법제화)

지역주택조합 전문가는 다음과 같이 지적했다.

“지금도 전국에 사업승인을 받지 못하고 수년간 멈춰 선 조합이 130여 곳, 그 예정세대 수는 약 9만 세대에 달합니다. 이들은 모두 합법적으로 조합을 설립했지만, 비현실적인 ‘토지 95% 확보’ 조건 때문에 좌초됐죠. 이 조항만 80%로 완화해도, 곧장 수만 호 주택이 공급될 수 있어요.”

또한 지주조합원 제도가 도입되면 토지확보 속도가 높아지고, 금융비용은 절감되며, 분양가도 낮아지는 선순환 구조가 형성될 수 있다는 주장이다.

“공사비만 따지지 말고, 사업의 시작을 앞당기게 해줘야”

업계에서는 공사비 검증 제도 자체를 반대하는 게 아니라고 강조한다. 다만 그보다 우선해야 할 것이 있다는 것이다.

“조합원 모집 시점과 실제 착공 시점 사이에 수년의 간극이 생기는 게 문제입니다. 이 간극을 줄이지 않으면 공사비는 계속 오를 수밖에 없고, 검증해도 ‘과거 약속과 현실의 괴리’는 사라지지 않아요. 검증보다 중요한 건, 조기에 착공할 수 있는 구조를 만드는 것입니다.”

“제도개선은 규제가 아니라 기회다”

전문가들은 현재 지역주택조합에 대한 부정적 여론이 일부 불법 사례에만 집중된 결과라고 본다. 제대로 운영된 조합은 실제 착한 분양가로 서민의 내 집 마련 대안이 될 수 있었지만, 제도의 뒷받침이 부족해 오히려 피해자만 양산되고 있다는 설명이다.

“동작구의 경우 12개 조합이 성공적으로 입주했고, 구청은 자체 가이드라인까지 만들어 제도를 지원하고 있습니다. 결국 제도가 받쳐주면 조합은 성공할 수 있다는 사례죠.”