박철진 조합장 - 대청아파트리모델링조합

대청아파트리모델링조합 박철진 조합장

도시 패러다임 바꿀 뉴-강남의 랜드마크,

 조속한 사업 추진 조합원 이익 극대화

강남권 첫 수직증축 새로운 도시개발 리모델링 모델 평가, 선진형 주거환경 조성

정부가 지난 4월 수직증축 리모델링을 허용한 이후 서울 강남권에서 시공사를 선정하는 단지가 처음으로 나왔다. 서울 강남구 개포동 12번지 일대에 위치한 대청아파트는 지하 2층, 지상 3개 층을 증축해 기존 822가구에서 902가구로 80가구 늘릴 예정이다.

대청아파트는 강남구에서도 입지가 좋기로 소문나 일반분양 등의 사업성이 뛰어날 것으로 전망된다. 지하철 3호선 대청역 역세권으로 분당선 대모산역도 도보 5분 거리에 있고, 인근에 대진초, 중동중, 개원중, 중동고, 경기여고, 휘문고 등이 있어 교육환경이 우수하다. 또한 근교에 삼성병원, 가락시장, 세텍, 롯데백화점(강남점) 등이 위치해있으며 양재천, 대모산과 가까워 주거환경이 쾌적하다. 스스로 전문가가 되기 위해 리모델링 사업에 관한 노하우를 습득한 박철진 조합장은 조합원들의 경제적 이익을 최대로 끌어올리기 위해 최선을 다하고 있다. 본지는 행복한 기대감으로 남은 마지막 일을 묵묵히 수행하고 있는 25년 부동산전문경영인으로서의 노하우를 겸비한 박철진 조합장을 만났다.

강남권 첫 수직증축 리모델링 가속화 대청아파트

지난해 말 ‘수직증축 리모델링’을 허용하는 주택법 개정안이 전면 시행되면서 아파트 리모델링 사업에 가속도가 붙고 있다. 그동안 리모델링은 가구 수를 늘리지 못하게 제한돼 있었지만 수직증축 리모델링 허용으로 인해 15년 이상 된 아파트는 최대 3개 층을 올리고, 가구 수를 15%까지 늘려 일반분양할 수 있게 됐다. 종전의 리모델링이 개별 가구의 면적으로 넓히는 것과 달리 수직증축은 층수도 높여 세대수가 늘어나게 된다. 이렇게 증가한 세대는 일반 분양 후 그를 통해 얻은 수익으로 분담금을 충당하거나 조합원의 개발이익을 실현할 수 있는 효과가 있다. 수직증축 리모델링은 재건축보다 사업비용이 적고 10층 이상의 중층 단지를 리모델링했을 때 사업기간의 단축과 사업수익의 보장 면에서도 재건축 보다 훨씬 우수하다. 그러기에 재건축 단지들이 비싼 분담금 등으로 사업에 제동이 걸리고 있는 것과 대조적으로 리모델링 추진 단지들은 사업설명회를 열며 발 빠른 걸음을 보이고 있다. 또한 사업기간이 짧은 만큼 분양시장을 예측해 대응할 수 있다는 점과 임대주택 및 소형평형의무비율을 적용받지 않고, 조합원의 의사와 현재 분양시장에 맞는 설계가 가능하다는 점은 리모델링의 큰 장점이다.

재건축사업의 경우 재건축 초과이익환수에 관한 법률에 따라 조합원의 이익을 환수하지만 리모델링 사업의 경우 초과이익이 발생할 경우 각 조합원들에게 그 이익이 돌아가게 되어 재산 가치에 부가가치를 더해 미래재산 가치를 창출 할 수 있다. 대청아파트는 강남의 학군과 더블역세권을 감안할 때 사업성이 확보되며 매매가격과 프리미엄이 높아질수록 이익은 점점 커질 것이다. 이러한 사업성의 결과로 대형 건설사들도 전담조직을 신설하며 리모델링 사업 준비에 박차를 가하고 있다.

일반분양을 극대화시켜서 조합원들에게 최대한 이익창출.

대청아파트 리모델링은 4월 정부가 최대 3개층을 증축하고 가구 수를 최대 15% 늘릴 수 있도록 허용하며 본궤도에 올랐다. 1992년 입주한 대청아파트는 최고 15층, 6개동으로 이뤄져 있다. 지하철 3호선 대청역 역세권으로 분당선 대모산역도 도보 5분 거리에 있고, 인근에 대진초, 중동중, 개원중, 중동고, 경기여고, 휘문고 등이 있어 교육환경이 우수하다. 또한 근교에 삼성병원, 롯데백화점(강남점), 세텍(SETEC) 등이 근접해 있고 남부순환도로, 양재대로, 분당수서간고속도로, 올림픽대로, 영동대로 등이 인접해 서울 도심뿐만 아니라 분당 등 시외 진출입이 용이하며 양재천, 대모산과 가까워 주거환경이 쾌적하다. 이런 점들 덕분에 강남구에서도 입지가 좋기로 소문이나 일반분양 등 사업성이 뛰어날 것으로 전망된다.

조합은 지하 2층, 지상 3개 층을 증축해 기존 822가구를 902가구로 80가구 늘릴 예정이다. 조합 관계자는 “수직증축으로 일반분양 수익이 생기면서 18평을 예로들때 조합원당 분담금이 당초 1억 5000만 원 내외에서 8천~9천만원대로 낮아질 것”으로 전망했다.

박철진 대청아파트리모델링 조합장은 “822채의 15%에 해당하는 80채를 늘려 일반분양하면 가구당 분담금을 30%에서 최대 45%가량 낮출 수 있다”면서 “주민들의 관심이 높아져 인터넷에 연 조합카페에는 하루에 20∼30명씩 찾아와 문의를 하고 있다”고 전했다. 이어 “일반분양은 쓰리베이로 가고 남향(전면)측면은 공원쪽으로 설계해 일반분양을 극대화시켜 조합원들의 이익을 높일 것”이라고 말했다. 주민들은 “각자 집을 수리한다면 수천만원의 수리비용이 드는데 새 주택법에 따라 리모델링을 하면 가구당 분담금이 1억원 초반대로 낮아진다고 하니 주민들 사이 리모델링을 하자는 움직임이 커지고 있다”고 말했다. 한 건설업계 관계자는 “재건축은 속도를 내지 못하고 있는 반면 리모델링은 속도를 내고 있어 앞으로 리모델링 수주 경쟁이 치열할 것”이라고 내다봤다.

국토교통부에 따르면 2013년 기준 15년 이상 된 아파트는 전국 400만 채로, 서울 강남권과 경기 분당, 평촌 등 신도시에 집중돼 있다. 서울에서는 강남권 일대 아파트들의 움직임이 빠르다. 노후 아파트가 몰려 있을 뿐만 아니라 리모델링이 사업성이 있다는 계산 때문이다. 성남 분당신도시에서는 매화마을1단지가 6월 1일 수직증축 허용 이후 처음으로 포스코건설을 시공사로 선정하기도 했다.

25년 노하우 부동산전문경영인 출신, 협력사 리드하고 나가는 절대적 마인드

25년 부동산전문경영인 출신으로, 평조합원으로 출발해 대청리모델링조합 이사와 조합장 직무대행을 거쳐 조합장이 된 박철진 조합장은 대청아파트리모델링 조합을 지켜본 산 증인이기도 하다. 조합 신재호 사무장은 “박 조합장은 건설사, 정비업체, 설계사들을 리드해 나갈 뿐만 아니라 조합원들의 의견 하나하나에도 귀 기울이며 투명한 경영으로 세간의 주목을 받고 있다.”고 전했다. 박 조합장은 “리모델링 사업은 혼자서는 고치기 불가능한 아파트를 좋은 자재로 저렴하게 내가 사는집을 함께 고치는 것”이라며, “구룡산과 대모산에서 불어오는 신선한 바람과 생명의 물결이 흐르는 양재천과 산책로등 지역의 명품아파트로 거듭날 여건을 겸비했는데 리모델링 사업이 속도를 내지 못한다면 말도 안 된다.”고 말하며 입술이 부르터가면서도 하루가 짧게 뛰어다니고 있다. 지난 7월 중순에 현재 위치로 조합사무실을 옮길 만큼 조합의 이미지재고에도 신경을 쓴다는 박 조합장에게서 합리적이고 지혜로운 조합장의 면모를 발견할 수 있었다. 그는 늘 조합원들을 위해서 할 수 있는 일이 무엇일까 고민한다.

대청아파트 리모델링조합은 원래 123세대의 일반 분양물량을 큰 평수로 늘려 43세대가 줄어든 80세대를 분양하기로 결정했다. 일반분양가를 비싸게 받아 조합원들 분담금을 줄여주고 조합원에게 혜택을 주고자한 의도다. 일반분양에 조합원들 우선권이 가능하도록 조합원들 배려상황도 고려하고 있다고 한다.

조합은 서울시의 일조권 강화보도로 조망권 저촉도 미리 제거하고 예전에는 시공사가 설계 분야도 맡아하던 텅키방식에서 벗어나 직접 설계를 별도 발주했다. 수직증축의 안전에 대해 조합원들이 우려를 나타내기도 하지만 우리나라는 건축기술이 그 어떤 나라보다 탁월하고 지난번 안전진단에 이어 앞으로도 2회에 걸쳐 안전진단을 받을 예정인 만큼 그 무엇보다 안전을 우선으로 하고 있다고 전했다. 건축물은 건축주가 법테두리 안에서 내가 짓고자하는 생각을 설계에 최대한 반영해야 한다는게 박 조합장의 지론이기도 하다. 때문에 그러한 것들을 뒷받침할 건축설계업체도 엄격한 절차를 거쳐 ㈜엄&이종합건축사사무소로 선정했다. 또한 ㈜미래파워를 정비사업전문관리업자로 선정한 이후 지지부진했던 사업을 정상화시키면서 조합설립 변경인가를 받고 지난 7일 현장설명회를 개최했으며 10여 개의 대형건설사들의 관심이 쏟아지는 쾌거를 이뤘다.

대청아파트 리모델링조합은 첫 작품이 성공하면 대청아파트가 전국의 시범지역이 될 것이며 롤모델이 될 것이라는 자부심이 대단하다. 이러한 박 조합장과 조합의 진취적인 활동을 봤을 때 앞으로 리모델링하면 대청아파트가 떠오를 것이 분명해 보인다.

험난한 조합장의 길, “아파트입구 표석에 조합장 이름한자 남길 뿐”

재건축, 재개발은 공사비가 많지만 리모델링은 공사비가 적고 진행상황이 눈에 잘 보인다.

지하2층의 주차장, 지상은 녹지공간으로 변모하고 305동 앞으로 노인동, 휘트니스, 편의시설 등이 다 들어오면 주민들의 삶의 질이 훨씬 높아질 것이다. 여러 가지 여건을 고려해서 계산해 봤을때 저렴한 공사비와 환경, 탁월한 이미지를 겸비하면 최소한 평당 3천만 원은 갈 것이다. 세대 당 5평이 늘어나면 1억 5천이다. 25평 현시세인 6억을 기준으로 부담금이 1억 5천, 시세가 최소 9억이 된다는 계산이 바로 나온다. 또한 부동산 경기가 활성화 되면 아파트 가격이 더 오를 수 있다. 참고로 조합을 취재하던 기자가 단지 내 부동산에 들려 매매물건을 찾았더니 나온 물건이 거의 없으며 혹 물건이 나오더라도 빠른 시일 안에 나가버린다는 부동산 측의 정보를 들을 수 있었다.

박 조합장은 “조합은 똑같은 생각을 한 사람끼리 힘을 모아 하나의 목적을 창출하자는 곳”이라고 강조한다. 집행부를 믿고 조합원들이 힘을 합한다면 삶의 질을 높여 좋은 환경을 만들 수 있다는 것이 박 조합장의 확고한 신념이다.

험난한 조합장의 길, 왜 가느냐고 많은 이들이 그에게 질문한다. 하지만 “아파트입구 표석에 조합장 이름한자 남길 뿐이다.”라고 수수한 대답을 할 뿐이다.

남이 못한 성취감을 달성하기 위해 이 자리에 있다고 그는 말한다. 훗날 그저 나와 내 자식들이 살아갈 집 튼튼하게 잘 지었다는 것만으로도 만족한다고…….

진심은 결국 마음으로 전해진다는 생각에서 진심을 다해 조합장 직을 수행하고 있는 박철진 조합장. 지금 당장은 눈에 보이지 않아도 언젠가는 조합원들이 진심과 노력을 알아줄 것이라는 기대감으로 남은 일들을 묵묵히 해내고 있다.