중산층용 임대주택(뉴스테이) 공급 본격화

풀어여 할 과제 산적, 뉴스테이 개발과 건설사, 금융기관, 관리업체 역할은...

한국토지주택공사(LH)는 뉴스테이 공급을 위한 택지를 확보, 민간사업자를 대상으로 공모·심사한 결과 경기 화성동탄제2신도시 사업지의 우선협상대상자로 대우건설을 선정했다고 10일 밝혔다. 위례신도시 사업지는 대림산업 컨소시엄(대림아이엔에스)에, 김포한강신도시는 금성백조주택에 돌아갔다. 앞서 지난 4일 진행된 뉴스테이 사업자 접수에서는 3개 지구에 5개 업체가 신청했다. LH는 사업신청자가 제안한 사업계획에 대한 평가를 거쳐 우선협상대상자를 최종 선정했다.

임대시장 전반에 긍정적인 영향 기대?

LH 관계자는 "선정 업체들은 지역별 입지여건과 수요에 대응하는 사업계획을 제안했다"면서 "주택 품질을 분양주택 수준으로 공급하고 주변 단지와 차별화된 단위 세대 평면, 생활밀착형 주거 서비스 등을 제공해 향후 임대시장 전반에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대한다"고 말했다. 이번 1차 뉴스테이 공모 사업은 화성동탄2지구 1,135가구, 위례 360가구, 김포한강 1,770가구 규모로 추진된다.

화성동탄2지구에 선정된 대우건설(푸르지오 메종)은 거실과 방3개가 연접한 4베이 위주로 평면을 배치했고 자연 조망이 가능한 설계, 친환경 마감재 등을 적용했다. 대림산업 컨소시엄(e편한세상 테라스 위례)은 위례지구 내 분양주택과 같은 품질의 테라스하우스를 공급할 계획이다. 전 가구가 전용면적 84㎡이며 지상 주차장이 없다는 특징이 있다. 김포한강 지구의 금성백조주택(김포한강 예미지)은 주변 지역과 차별화된 틈새 평형(70·77·84㎡)을 공급하며 수납공간과 더블 알파룸 등 공간 특화 설계를 장점으로 내세우고 있다.

또 대우건설(푸르지오 서비스)과 대림산업 컨소시엄(오렌지 서비스), 금성백조주택(예미지케어 서비스)은 모두 전문 임대관리회사를 사업에 참여시켜 새로운 주거서비스와 커뮤니티 서비스를 선보일 예정이다.

LH는 우선협상대상자가 국민주택기금의 수탁기관인 대한주택보증과 사업계획을 거쳐 리츠(부동산투자회사)를 설립하면 기금출자 심사 후 출자 여부를 확정하게 된다. 이후 사업약정 체결, 토지매매계약, 인허가, 착공 등의 절차가 순차적으로 진행된다.

풀어할 숙제 산더미...뉴스테이 개발

박근혜 정부에서 강력히 추진하고 있는 민간 임대주택 활성화 정책은 크게 기업형주택임대관리업과 기업형임대주택사업(뉴스테이)으로 나눌 수 있다. 정부는 대형 건설사가 주택임대관리업을 통해 임대아파트를 공급, 운영에 앞장 서주기를 기대했으나, 건설사가 소극적인 자세를 보이자 현재는 기업형임대주택사업(뉴스테이)으로 민간 임대아파트의 공급을 유도하고 있다. 2014년 2월에 도입한 기업형주택임대관리업은 공공임대 공급에 대한 넘치는 수요를 감당하기 위하여 민간의 자본을 임대주택시장으로 유도하고자 하는 정책이다. 이 정책의 목적은 임대주택의 시설물 관리에 국한하지 않고 공실 홍보 지원, 임차인 관리, 임대료 독촉, 징수, 계약 대행 등 임대주택 관리의 특화된 서비스등 주택임대사업에 민간사업자가 참여하여 경제를 활성화 시키는 것으로 볼 수 있다.

사업초기 블루오션이라고 여기던 기업형주택임대관리업 또한 상황이 어렵기는 마찬가지이다. 시장상황이 미성숙된 부분도 있지만 위탁수수료만으로 질 높은 관리를 유지하기에는 사업수지상 구조적으로 어려운 부분이 존재하고 있다.

현재 이러한 시장상황에 맞추어 정부가 민간임대주택 활성화를 위해 4,000억 원 정도 시장규모를 가진 LH의 공공임대주택관리를 민간사업자에 개방할 계획이다. 올해 하반기 13만 가구를 민간을 통해 개발하며, 장기간의 안목으로 수주 규모의 경제를 달성하고 주택임대관리업에 부수된 관리서비스업으로 수익을 창출하는 구조를 구상하고 있다.

뉴스테이 정책은 2015년 1월 13일 국토교통부 주거대책의 일환으로 민간 건설사나 투자사의 자금을 통하여 중산층 거주자들이 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 품격 높은 대규모의 임대주택을 공급하는 것이다. 이 정책의 목적은 전월세 시장 안정 및 임대차 시장 선진화를 도모하는 것으로 지역별, 계층별 임대주택 수요에 대응하여 다양한 입지에 다양한 유형의 주택을 공급하는 것이다.

전세는 임대인 우위 시장, 월세는 임차인 우위 시장

또한 건설사의 참여를 유도하기 위한 인센티브로 용적률 상향, 주택기금지원, 공공택지 우선공급, 초기임대료 규제 배제 등 대규모 규제 완화를 제공하고 있다.

대형 건설사의 입장에서는 정부의 파격적인 지원정책으로 임대운영을 통하여 수익을 낼 수 있다는 점, 사업구조의 포트폴리오를 통하여 향후 분양시장 침체의 리스크를 대비할 수 있다는 점, 글로벌 디벨로퍼로서 종합부동산회사로 가는 단계라는 점, 건설시공 마진으로 리츠 투자중에서 사업 리스크가 상대적으로 적다는 점에서 신중히 검토하고 있는 상황이다. 분양주택과 비슷한 품질의 주택에서 8년간 거주, 임대료 상승률 연 5% 제한으로 안정적이라고는 하지만 현재 월세 임대료가 떨어지지 않는 원인은 물량이 부족해서가 아니라 전세값에 강력하게 연동되어 있다는 점을 간과할 수 없기 때문이다.

서민의 입장에서는 전세의 월세 전환속도가 연착륙 하기를 기대하고 있는데 월세전환 분위기를 정부가 앞장서 가속화시킨다는 시각이다

그리고 매각차익을 실현하고자 사업계획시부터 임차인에게 8년 후 분양조건으로의 임대차계약 추진 사례 등 의무기간 이상 보유 운영할 가능성이 희박하다. 이점에서 8년 의무임대기간 후 분양을 통한 사업이익 실현은 뉴스테이 정책상의 임대주택 공급 취지와는 상반된다고 할 수 있다.

아울러 지금 주택임대에 있어서 전세는 임대인 우위 시장, 월세는 임차인 우위시장이다. 월세 아파트를 공급하여 임대시장을 안정화시킬 수 있다는 것은 시대착오일 수 있다.

대형건설사를 통한 대규모 주택임대사업 활성화 정책보다는 소규모 민간사업자가 주택임대사업 시장에 참여하도록 유도하는 정책에 힘을 실어야 할 것이다. 감면 보다는 임대사업자 누구나가 해택을 볼 수 있는 인센티브로 시장참여를 유도하고 전문적인 주택임대관리회사가 서포트 한다면 자연스럽게 임대시장이 활성화, 안정화 될 것으로 기대해 볼 수 있다.

'뉴스테이 개발 주도권' 건설사, 금융기관....

국토부는 “건설사들은 물량을 확보한 뒤 사업에서 빠져 나가는데만 관심있다. 사업이 진짜 활성화되기 위해서는 리스크 떠안기는 불가능하다는 답변만하고 있는 금융기관이 사업을 주도적으로 끌고 나가야 한다."고 지적했다.

"현 시장 상황에서 주도적으로 기업형임대주택(뉴스테이)을 만들어갈 주체는 건설사 외에는 없다. 금융기관은 리스크를 떠안지 않는다." 뉴스테이 사업의 주도권을 누가 잡아야 할지를 놓고 시장에서 이견이 분분하다. 그나마 사업이 될 수 있도록 끌고 갈 사업주체가 건설사 외에는 없다는 현실론과 금융기관이 주도적으로 나서야 안정적인 사업모델이 만들어진다는 이상론이 팽팽한 것. 국토부는 금융기관들로부터 각종 리스크를 떠안고 직접 뉴스테이를 주도할 여력이 없다는 현실적인 답변을 받는데 그친 것으로 알려졌다.

시장에서는 건설사가 사업자로 선정되면 시공물량을 확보한 뒤 본격적인 임대운영에 들어갈때 매각하고 사업에서 빠져나갈 가능성이 높다고 보고 있다. 물론 대림산업처럼 뉴스테이에 보통주로 출자하는 것은 물론 임대관리업 등록을 해 직접 운영을 하는 건설사도 있지만 현재로서는 건설 2년과 임대운영 8년 등 총 10년간 리스크를 떠안기는 쉽지 않다는 분석이다. 문제는 임대운영 수익이 안정적으로 들어온다면 매각이 수월하겠지만, 경기 변화로 운영에 어려움을 겪을 경우 전체적으로 출자기업들은 배당수익을 기대하기 어렵고 기관투자가에 약속된 수익을 보장해주다보면 애물단지가 될 가능성이 높다는 점이다.

일각에서는 "현재 뉴스테이 공모는 2000년대 중반 공모형 PF 개발사업처럼 시공물량을 확보하려는 건설사와 건설사에 기대어 안정적으로 이자와 수익을 확보하려는 금융기관간 이해관계가 딱 맞아 떨어지고 있다"며 "국토부 지적처럼 뉴스테이가 성공하려면 금융기관의 역할이 중요한 것은 사실"이라고 지적했다.