다주택자 양도세 중과세 폐지와 종합부동산세의 합리적인조정 필요
박근혜 정부는‘국민행복’시대를 외치지만 부동산시장은 한겨울 강물처럼 얼어붙었다. 서승환 국토교통부장관은“새 정부는 주택시장을 정상화시키는 것과 보편적 주거복지를 실현하는것이 가장 큰 축”라며 부동산시장을 정상화시키기 위한 범정부적인 종합대책을 마련하겠다고 밝힌 바 있다.
부동산시장 활성화시키기 위해서는 과거 고도성장기·시장과열기에 도입된 다주택자 규제 등에 대한 근본적인 개선이 시급하다. 또한 다주택자 양도세 중과세를 폐지하고 민간임대사업자
에 대한 재산세와 종합부동산세를 합리적으로 조정해야 부동산시장은 활성화 될 것이다.
아파트 매매 하락세, 전·월세 상승
아파트 매매는 하락세를 보이는 반면 전·월세는 지속적인 오름세를 보이고 있다. 특히 수도권 아파트 매매시장은 지속적으로 하락세를 보이고 있고 그나마 오름세를 보였던 지방의 아파트의 매매시장은 2012년 기점으로 다시 하락세로 돌아섰다. 이렇듯 장기적으로 아파트 매매가 주택매매시장의 침체로 나타나고 있다.
광교신도시의 한 공인중개인은“계약 만료 시기가 되면서 전세값이 많이 오른 상태다. 물건이 나오는 대로 계약이 이뤄지기때문에 융자가 많은 전세를 제외하고는 구하기 힘들다”라고 말
할 만큼 전세값은 하늘을 날고 있다.
하지만 주택임대시장은 서울시 아파트와 주택 모두 전·월세가 지속적으로 상승하는 추세를 보이고 있다. 최근 아파트 6년간 전·월세의 누적 상승률은 60%로 매매가 상승률을 추월한상태이며 매매가격 안정세는 주택수요 보다는 주택임대차 수요를 증가시키고 있다. 또한 임대인의 월세 선호로 전세가 상승한다고 보는 것 보다 월세도 동반 상승하는 것으로 봐야 한다.
올봄에도 서울 아파트 전셋값이 가파르게 뛰고 있다. 본격적인 봄 이사철과 재건축, 집값 하락에 따른 매매 기피 현상 등이 맞물린 탓이다. 지역마다 차이는 있지만 재건축이 예정된 역삼동 개나리6차아파트 주변의 경우 지난해 12월과 비교해 많게는 5,000만원까지 가격이 올랐다.
강북권인 상계동, 중계동도 지난해 12월과 비교해 현재 전셋값이 2,000만~3,000만원 정도 상
승했다.
부동산시장 침체 요인은국내 부동산가격 수준은 동일한 지표로 비교할 때 버블이 붕괴된 영미권 국가들과 비교해 볼 때 높은 수준은 아니다. 다만 높은 가격 수준을 주택가격의 지속적인 하락의 근거로 이해하는 것이 문제로 지적되고 있다.
인간구조의 변화에서도 주택침요인을 찾아 볼 수 있다. 베이비붐세대의 주거수요 감소에 따른 영향을 감안하더라도 주택거주수요는 향후 2~30년 간 지속적으로 증가할 것으로 보인다.
또한 향후 20%의 주택가격의 하락이 발생할 경우 부채의 원리금 부담 및 순자산 가치의 감소로 인한 투매 가능성이 있는 가구는 부동산 소유가구 중 0.4% 미만으로 예상하고 있지만 전반적으로 부채의 부담이 없는 구매여력가구 역시 충분할 것으로 보인다.
구매여력가구의 투자 확대와 거래활성화를 통해 시장기제 내에서 해결할 필요가 있다.
종합해 볼 때 현 부동산시장의 침제는 심리적 기제가 강하며 지나치게 위축된 비정상적인 시장 상황이지만 여전히 성장기 투기를 억제하기 위한 규제의 틀을 유지하고 있는 것이 문제다.
부동산 관련 산업도 피해 보기는 마찬가지다. 실제 인테리어, 벽지, 장판, 새시 업체 등의 위축으로 이어지고 있다.
서울시 통계에 따르면 건설 유관 업체 수는 지난 2007년 2만13개를 기록한 이후 2008년 1만9,691개, 2009년 1만9,354개, 2010년 1만9,075개로 줄었다
는 것은 부동산시장의 심각성을 보여주는 것이다.
부동산시장의 걸림돌은 인구변화와 제도적 규제 부동산시장 활성화로 집주인은 집값하락을 걱정하지 않고 매매할 수 있기 바라며 전·월세 원하는 임차인들은 돈을 걱정하지 않고 원하는 곳에서 편하게 살기 원한다.
부동산시장 활성화는 관련업계 활성화로 이어진다는 점에서 하루 빨리 해결책을 마련해야 한다. 하지만 부동산시장을 활성화시키기 위해서는 걸림돌이 많이 남아 있다. 그 문제점들을 해결하기
위해서는 정서적인 문제와 지나친 제도의 제약을 고쳐나가야 한다.
정서적인 문제로 우리 국민들은 집값이 지나치게 높다고 생각하고 있다. 다시 말해 소득은 얼마 되지 않은데 집을 구입하기에는 집값이 벅차다는 생각 때문에 주택시장이 활성화 되지 못하는 원
인이 되고 있다.
또한 우리나라는 경제활동인구 감소와 저 출산으로 주택시장이 활성화가 둔화되고 있다. 우리 사회는 고령화로 진행되면서 경제활동 인구가 계속 줄어들면서 집을 구입하는 인구도 줄었으며 저 출산으로 인구감소와 자산 축적이 적은 베이비붐 세대의 은퇴 및 1인 가구 비중이 높아지는 이유로 부동산시장에도 영향을 주고 있다.
정서적인 문제를 가계부채에서 찾을 수 있다. 가구부채가 급증하면서 집을 구입할 생각도 못하게 되고, 자기 집은 있지만 오히려 가지고 있는 것이 손해라는 생각을 가질 수 있기 때문이다.
제도적 개혁이 부동산시장을 활성화 할수 있는 길이다. 첫 째로는‘다주택자 양도세 중과 폐지’. 부동산 전문가들도“1가구 1주택 개념은 최근과 같은 시장 침체기에는 의미가 없다”고 말한다.
사실 집값이 급등하고 투기가 심할 때 1주택자와 다주택자에 대해 차별적인 과세가 필요했지만, 요즘은 중과세 자체가 의미가 없어‘다주택자 양도세 중과 폐지’하는 것이 현실성 있는 대책
이다.
금융 규제도 절실히 필요하다. DTI(총부채상환비율) 규제 개혁해야 하는 이유는 집을 살 능력이 있는 사람들이 전세로 눌러앉는 사례가 많은데, DTI규제 폐지하면 전·월세가 아니라 매매시장으로 눈을 돌릴 수 있기 때문이다.
LTV(주택담보대출비율) 규제개혁도 필요하다. 그 이유는 20~30대 실수요자들을매매시장으로 끌어들이려면 가장 유효한전략이 될 수 있고, 당장 자금 동원력은 떨어지지만 현재 노동시장에서 왕성한 활동을 하고 있으므로 빚을 갚을 능력은 충분하기 때문이다. 무엇보다 LTV규제가 풀리
면 자영업자들도 매매 시장으로 나올 수도있다.
마지막으로‘금리 인하’해야 한다. 집을 살 수 있는 사람들은 물론 하우스 푸어나 렌트푸어들에게도 금리 인하는 가장 큰 혜택이 되니까 집을 구입하는데 부담이 그 만큼 줄어들게 된다.
부동산시장 활성화는 경제살리기
부동산시장 활성화는 경제적 파급 효과가 매우 크게 작용한다. 주택 거래뿐만 아니라 건설 경기와 이사 업종 종사자들의 일자리도 확보가 되고 지방재정소득에도 큰 이익이다.
뿐만 아니라 주택가격 상승은 주택거래량의 증가를 동반하기 때문에 주택거래와 관련된 연관산업 종사자의 소득과 고용이 증가로 이어진다.
무엇 보다 주택가격 상승은 재산세 증가와 거래증가로 인한 취등록세 증가로 지방세입이 올라가며 지방재정지출로 인한 연관산업 종사자들의 소득과 고용이 증가될 수밖에 없다. 이와 함께 중장기적으로는 주택가격상승에 따른 주택건설의 투자로 이어져 건설업에도 활성화 바람으로 이어진다.
이명박 정부는 2011년‘12·7 대책’, 2012년‘5·10 대책’,‘ 9·10 대책’등 부동산 대책을 연속적으로 내놓으면서 부동산 거래 활성화와 급격한 부동산 가격 하락을 막기 위해 온 힘을 쏟았지만 역부족이었다.
이제 부동산 대책이 박근혜 정부로 넘어 왔다. 솔직히 부동산정책에 있어‘기대반 우려반’을 하고 있는 것도 사실이다. 박근혜 정부는‘국민행복’을 기치로 내걸었다는 점에서 서민들의 삶을 옥죄고 있는 부동산 문제를 해결하기 위해 해법을 찾아야 할 것이다.
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